Как осуществляется расторжение договора долевого участия

Многолетний опыт работы позволяет мне эффективно работать по расторжению ДДУ в Санкт-Петербурге. Провожу юридические консультации, оказываю практическую помощь.

Участник долевого строительства, как и застройщик, имеет законное право на расторжение договора долевого участия (ДДУ) в одностороннем порядке, однако для этого необходимы веские основания. Безосновательное расторжение договора невозможно. Только в судебном порядке, суд сам найдет основания, договор будет расторгнут.

Основные положения, касающиеся расторжения ДДУ, изложены в статье 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Любой дольщик наделен правом расторгнуть договор, независимо от этапа строительства.

Право выйти из долевого строительства имеет, как дольщик, так и застройщик. В общем случае, договор может быть расторгнут одним из нижеследующих способов:

• расторжение ДДУ по инициативе дольщика;
• расторжение ДДУ по инициативе застройщика;
• расторжение договора долевого участия по соглашению сторон;
• расторжение договора в судебном порядке.

Расторжение договора долевого участия, независимо от того, как оно было совершено, заканчивается возвратом денег дольщику. Пункт 4 и Пункт 5 статьи 5 Закона № 214 гласят о том, что при несвоевременно оплате договора дольщиком застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Но перед этим он обязан письменно уведомить дольщика о наличии задолженности, а также указать правовые последствия неуплаты денежных средств, и только по истечении 30 дней с момента уведомления он может расторгнуть договор.

Оснований для одностороннего расторжения ДДУ для дольщика гораздо больше. Действительно, в данном вопросе закон явно не на стороне застройщика.

Основания для расторжения ДДУ

Перед тем, как расторгнуть договор долевого участия, дольщик обязан уведомить застройщика о своем решении, однако предварительно рекомендуется убедиться, что основания для такого решения соответствуют законодательству, а именно, Пункту 1 статьи 9 Закона № 214. Существует два пути решения данного вопроса. Первый заключается в самостоятельном расторжении, когда дольщик просто направляет застройщику уведомление заказным письмом. Второй подразумевает расторжение договора через суд.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно по следующим объективным причинам:

• Сроки передачи квартиры застройщиком дольщику задержаны более, чем на два месяца.
• Застройщик отказывается исправлять выявленные нарушения, а также не возмещает расходы на устранение недоделов силами дольщика.
• Застройщик нарушил положения о гарантиях качества, которые прописаны в статье 7 того же закона.
• Дополнительные основания для расторжения прописаны в самом договоре.

Таким образом, расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком сводится к тому, что застройщику заказным письмом направляется уведомление с описью вложения. Договор автоматически считается расторгнутым.

Расторжение договора в судебном порядке регламентируется Пунктом 1.1 статьи 9 ФЗ № 214 и производится по следующим объективным причинам:

• Стройка была полностью остановлена или заморожена на такой срок, что становится очевидным невозможность сдать объект в срок.
• Изменение проектной документации в процессе строительства, которое привело к изменению общей площади квартиры более чем на 5%.
• Изменение застройщиком назначения нежилых помещений и общего имущества в составе многоквартирного дома.
• Дополнительные основания для расторжения прописаны в самом договоре.

В тех случаях, когда застройщик полностью выполняет свои обязательства, расторжение договора во внесудебном порядке невозможно. Тем не менее, расторгнуть такой договор через суд вполне реально, при условии, что судья найдет достаточные для этого основания.

 Как происходит

Из четырех вариантов расторжения ДДУ только один определяет соответствует процедуре, начатой по инициативе застройщика. По инициативе дольщика расторжение происходит по соглашению сторон, во внесудебном и в судебном порядке. Расторжению подлежит только договор, зарегистрированный в Росреестре. Факт расторжения сделки тоже регистрируется.

Важно помнить, что после подписания акта приема-передачи вернуть стоимость договора невозможно, так как составление акта свидетельствует о том, что все стороны выполнили свои обязательства. Таким образом, расторгнуть договор можно только пока не подписан акт приема-передачи.

Расторжение договора долевого участия по соглашению сторон

Пожалуй, самый редкий случай, когда заключается письменное соглашение о расторжении договора – достижение общего согласия сторон. Данное соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для расторжения ДДУ по взаимному согласию не требует оснований. Также стороны договариваются о порядке возврата дольщику денежных средств.

На этом моменте следует заострить внимание. При расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе дольщика застройщик должен вернуть деньги в размере стоимости договора, а также оплатить проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (если дольщиком является гражданин, то проценты выплачиваются в двойном размере). Срок возврата денег составляет двадцать дней, и если застройщик не уложился в этот период, то с него будет дополнительно взыскан штраф.

Если же имеет место соглашение сторон, то условия выплаты денег диктуется именно этим соглашением, но не законом. Юристы застройщика, страхуя себя, прорабатывают текст соглашения так, чтобы условия возврата были для дольщика невыгодными.

К примеру, в соглашении может быть указано, что застройщик обязуется выплатить деньги дольщику только после того, как на данную квартиру будет заключен договор с другим дольщиком.

Еще один пример – поэтапный возврат средств. По факту срок возврата может затянуться на длительное время.

После приведенных примеров возникают некоторые сомнения относительно того, что расторжение договора по соглашению сторон является оптимальным вариантом. Юристы рекомендуют внимательно прочитать текст соглашения и сравнить условия возврата средств с теми условиями, которые предусмотрены законом. Профессиональный юрист поможет сделать все необходимые расчеты и подсказать наиболее выгодный вариант выхода из сделки.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Законом определены условия, при которых дольщик без обращения в суд может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Ранее эти условия были перечислены. Порядок расторжения договора определяет следующие действия:

• Необходимо предложить застройщику расторгнуть договор по соглашению сторон. Застройщик должен выплатить сумму договора, а также проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день, в течение которых он пользовался деньгами дольщика.
• Если застройщик согласен с предложением, то процедура расторжения оформляется, как расторжение по соглашению сторон. Если застройщик отказался от предложения дольщик, то заказным письмом ему нужно отправить уведомление о расторжении договора. В том же письме приводится расчет суммы к выплате и реквизиты, по которым застройщик должен в течение 20 дней перевести деньги.
• Если в положенный срок застройщик не выплатил деньги, то они взыскиваются в судебном порядке, как и штраф за каждый день просрочки. Одна процедура плавно переходит в процедуру расторжения договора по суду.

За дату расторжения договора принимают дату отправки официального письма. Но следует помнить, что факт расторжения договора должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого следует подать ксерокопию письма застройщику и заявление на регистрацию расторжения договора. Регистрация проходит бесплатно. На взимается госпошлина и при расторжении договора через суд.

Расторжение договора в судебном порядке

Обратиться в суд для расторжения ДДУ можно при наличии оснований, предусмотренных федеральным законом 214 или же в прочих ситуациях, когда дольщик не может выти из соглашения и не может договориться с застройщиком. Суд сам определяет обстоятельства, а также устанавливает порядок расчета застройщика с дольщиком при разрыве ДДУ. Чтобы самому не допустить критических ошибок при подготовке документов и судебной тяжбе, желательно обратиться к адвокату по ДДУ.

Сначала необходимо составить исковое заявление, где указывается суть требования, приводятся основания (при наличии), представлен полный расчет основной суммы и процентов. Если дольщик в процессе сотрудничества понес убытки, то в исковом заявлении он указывает размер компенсации и требования взыскать деньги с застройщика.

Если с застройщика востребована сумма договора и комиссия за использование средств, то неустойку истец требовать не в праве. Кроме этого, согласно статье 333 ГК РФ, застройщик имеет право ходатайствовать об уменьшении процентов за пользование деньгами.

К исковому заявлению необходимо приложить:

• Копию договора о долевом строительстве.
• Документальное подтверждение нарушения застройщиком условий договора или прочих оснований, которые послужили причиной подачи иска.
• Подробную схему расчета суммы, которая должна быть взыскана с застройщика.

Суд может запрашивать дополнительные документы. Если судебное постановление вынесено в пользу истца, то застройщик обязан выплатить указанную судом сумму в течение 10 дней. На начало отсчета берется вступление судебного постановления в законную силу. После указанного срока истец может получить на руки исполнительный лист и направить его судебным приставам. Они исполнят судебное решение в принудительном порядке.

Иск о расторжении договора о долевом участии можно подавать как в суд общей юрисдикции, так и в арбитражный суд. Суды общей юрисдикции чаще занижают проценты. Речь идет не о сумме договора, а о дополнительных штрафных санкциях в отношении застройщика. Решение суда можно обжаловать. Судебная практика показывает, что закон и государство защищает интересы дольщиков, однако злоупотреблять их приоритетом не получится. Например, безосновательное прекращение сотрудничества редко поддерживается судом, а схемы неправильных расчетов не принимаются.