Что такое сервитут, как он устанавливается, виды

Для совершения сделок с недвижимостью необходимо документально подтвердить право на его владение. Однако даже при наличии всех документов, подтверждающих право собственности, могут существовать некоторые ограничения. Одним из примеров такого ограничения является сервитут на часть земельного участка.

Понятие «Сервитут», а также порядок его оформления регламентирован гражданским и земельным законодательством. Сервитут, как право ограниченного пользования чужим земельным участком, определен статьей 274 ГК РФ и статьей 23 ЗК РФ. Государство обеспечивает правовую защиту одновременно собственников недвижимости, а также тех лиц, которые наделяются правом частичного пользования земельным участком.

В рамках своей адвокатской работы я помогаю с установлением сервитута в Санкт-Петербурге. Оказываю консультативную и практическую помощь.

Услуги адвоката
Стоимость, руб.
Консультация по телефону Бесплатно
Юридическая консультация при личной встрече с изучением документов от 4 000
Работа адвоката по установлению сервитута от 20 000

Что такое сервитут и зачем он нужен

По определению сервитут — это частичное или ограниченное право использования чужого земельного участка. Простыми словами, это сделка, которую заключают между собой собственник и прочие лица о передаче ограниченных прав пользования земельным участком.

Важно понимать, что лицо, которому передано такое право, не является собственников части участка, а только может его использовать, причем в весьма ограниченном смысле.

Здесь и возникает основное недопонимание законодательных норм, так как многие граждане, получившие сервитут на землю, не совсем корректно трактуют правовую основу сделки и прикладывают массу усилий, чтобы оформить право собственности на часть земли или же начинают ее использовать не по назначению.

Возникает резонный вопрос о том, когда нужно оформлять сервитут на земельный участок? Установление сервитута на земельный участок целесообразно тогда, когда между собственниками соседних земель возникают спорные вопросы относительно использования общего характера. Причины передачи права на частичное использование:

  • На участке расположен природный объект, например, источник ключевой воды, к которому должен быть обеспечен доступ (природные ресурсы являются собственностью государства, поэтому к нему получают доступ все граждане).
  • Необходимость прохода через соседний участок (гражданин купил земельный участок, но попасть на него можно только через соседний участок).
  • Размещение на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним.
  • Проведение работ по мелиорации.
  • Прокладка коммуникационных труб к соседнему участку.
  • Прогон сельскохозяйственных животных.
  • Сенокошение или выпас животных.
  • Охота, рыболовство или рыбоводство.

Обычно сервитут выступает в качестве крайней меры в разрешении спора, когда остальные способы не принесли результатов. Владелец имеет право устанавливать свои условия, например, взимать плату за проход к источнику воды или определить место для проведения коммуникаций.

Сервитут устанавливается только для существенных целей, то есть, для требования передачи частичного права использования должна быть веская причина из разряда тех, которые были перечислены выше. Например, если к участку можно добраться альтернативными путями, то требовать права прохода по соседнему участку нельзя.

Суть сервитута схожа с сутью аренды земельного участка, однако отличается сделка тем, что она составлена, как вынужденная мера для решения спора. Помимо этого, собственник, передавая частичное право, может продолжать пользоваться обремененной частью земельного участка.

Виды сервитута

Гражданским и Земельным кодексом определен частный и публичный сервитут, хотя это не единственная классификация передачи частичного права. В зависимости от дополнительных условия различают также платный и бесплатный, срочный и бессрочный сервитут.

Частный

Передача права пользования земельным участком происходит в отношении конкретного заинтересованного лица или группы лиц. Между собственником и заинтересованным лицом составляется соглашение, в котором прописаны все условия использования участка. Собственник имеет право требовать за использование части участка, обремененного сервитутом, соразмерную плату или же передать частичное право на безвозмездной основе.

Частный сервитут устанавливается на основании заявления лица, требующего передать право на частичное использование участка, и достигнутого с собственником соглашения. Если такое соглашение не было достигнуто, лицо, требующее установления сервитута, имеет право решить вопрос через суд. Подобный вид передачи права может быть реализован в следующих ситуациях:

  • Обеспечение мелиорации и водоснабжения.
  • Прокладка коммуникаций (водопровод, линия связи, линия электропередачи) и дальнейшая их эксплуатация.
  • Обеспечение прохода или проезда.
  • Прочие нужды.

Земельные участки

Публичный

Публичный сервитут на земельный участок, в отличие от частного, устанавливается в интересах государственных органов, органов власти, местного самоуправления или населений. Решение об установлении сервитута принимает орган государственной власти. Если передача права на отчужденный земельный участок доставляет собственнику определенные трудности в его использовании, то последний имеет право требовать от органов местного самоуправления соразмерную компенсацию.

При установлении обременения, которое предполагает публичный сервитут, должны обговариваться сроки. Их определяет уполномоченный орган и в решении об установлении сервитута сроки обязательно прописываются.

Важно знать, что право частичного пользования сохраняется, то есть, сервитут сохраняет свою законную силу, в случае объединении, разделении или перераспределении участков. Даже если собственник решит продать участок, то обременение останется в силе. Как частный, так и публичный сервитут в обязательном порядке регистрируется в ЕГРН.

Публичный вид передачи права пользования возможен в следующих ситуациях:

  • Проведение дренажных работ.
  • Обеспечение всеобщего доступа к источнику воды или к водному объекту.
  • Обеспечение прохода.
  • Выпас животный или прогон скота через участок.
  • Проведение исследовательских работ на участке.
  • Обеспечение свободного доступа к прибрежной зоне.
  • Охота и рыболовство.

Платный

В другой классификации сервитуты подразделяют на платные и бесплатные. Платные сервитуты предполагают перечисление денежных средств собственнику за пользование его земельным участком. Платными могут быть как частные, так и публичные сервитуты. Размер отчислений указывается в соглашении, которое должно быть закреплено документально.

Бесплатный

Бесплатным может быть частный или публичный сервитут. Он устанавливается на основе договоренности о безвозмездной передаче права на частичное использование.

Срочный

Срочный сервитут – это соглашение на передачу права частичного пользования, в котором установлены четкие сроки действия обременения. Подобные соглашения актуальны в тех случаях, когда на земельном участке необходимо в срочном порядке провести какие-либо работы.

Например, при прокладке трубопровода составляется соглашение, где прописано, что лицо, которому передается право пользования участком, обязуется выполнить работы в строго установленный срок (срок действия обременения).

Постоянный

Постоянный сервитут устанавливается в тех случаях, когда обременение не может иметь срока. Например, если на участке расположен государственный природный объект.

Постоянно-временный

Соглашение действует на постоянной основе, однако необходимость в использовании земельного участка возникает в определенное время. Примером может служить соглашение о предоставлении части участка для обеспечения проезда в период весеннего паводка.

Как устанавливается сервитут

Существует три варианта установления сервитута, причем эти варианты определены законодательно:

  1. На основании резолюции, принятой органом государственной власти.
  2. На основании общего соглашения.
  3. На основании судебного постановления.

Оформление документов

В первом случае алгоритм установления сервитута представляет собой четыре процедуры:

  1. Слушание, которое проводится муниципалитетом или другим полномочным органом.
  2. Вынесение и оформление резолюции.
  3. Определение условий пользования участком.
  4. Регистрация сервитута в Росреестре.

Если заинтересованные стороны пришли к добровольному согласию, то порядок оформления соглашения несколько иной:

  1. Обращение заинтересованного лица к собственнику земельного участка о наделении правом частичного пользования.
  2. Составление соглашения с обязательным указанием наличия согласия собственника, прав сторон, обязательств, цели использования, описания участка и срока действия обременения.
  3. Регистрация сервитута в Росреестре.

Для того, чтобы зарегистрировать сервитут, необходимо подготовить заявление, оплатить госпошлину, составить соглашение в трех экземплярах. Вступление соглашения в законную силу приходится на дату регистрации в Росреестре.

Если соглашение не было достигнуто, то вопрос об установлении права на частичное использование земельного участка решается в суде. Нередко возникают ситуации, когда заинтересованное лицо фактически использует земельный участок, а его реальный владелец отказывается оформить частичное использование документально.

  1. Заинтересованное лицо готовит ходатайство или составляет исковое заявление.
  2. В суд вместе с заявлением должны быть предоставлены документальные доказательства необходимости использования земельного участка.
  3. Если обоснование истца суд признает веским, то выносится положительное решение об установлении сервитута.
  4. Сервитут регистрируется в Росреестре.

Необходимо отметить, что суд может предоставить собственнику право требовать компенсацию за отчуждение части земельного участка. Вынесенное положительное судебное решение должно выступать гарантией беспрепятственного пользования участком. Без вышеуказанного документа собственник в любой момент может запретить пользоваться землей.

Решающим фактором, определяющим исход судебного заседания, является доказательная база, подтверждающая отсутствие альтернативы использования участка. Например, истец должен доказать, что на свой участок он никак не может попасть, кроме как по территории соседнего участка или доказать, что на соседнем участке находится единственный источник воды.

Считается, что истец должен доказать или представить пять фактов: невозможность реализовать собственные права без вторжения на чужой участок, наличие спорной ситуации в отношении земельного участка, доказательства обоснованности требований, согласие на выплату денежной компенсации и срок действия сервитута.

Автор статьи
Александров Константин
Профессиональный уголовный адвокат в СПб, Адвокатская палата Ленинградской области.  
Написано статей
271
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Александров Константин Сергеевич