Как производится расчет неустойки по ДДУ, основные правила

Неустойка с юридической точки зрения рассматривается, как штраф или пени, которые одна из сторон договора, не исполняющая своих обязательств, должна выплатить другой стороне. Подобные нюансы не только прописаны в условиях договора, но и нередко закреплены законодательно.

К примеру, неустойка по ДДУ определена статьей 6 закона  от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Необходимо понимать, что неустойка ДДУ – это всего лишь часть штрафных санкций, которые могут быть наложены на застройщика. Полная сумма штрафных платежей зависит от сроков неисполнения обязательств и может превышать размер базовой неустойки.

Участник долевого строительства имеет право востребовать выплату неустойки, если произошла просрочка сдачи дома по договору долевого участия. Это право определено пунктом 2 статьи 6 вышеупомянутого закона. Если застройщик вовремя не сдал объект, то с него взыскивается неустойка в досудебном или в судебном порядке.

Отмечу, что по мере своей адвокатской работы, я провожу расчет неустойки по ДДУ в Санкт-Петербурге. Оказываю консультативные услуги по составлению претензий к застройщикам. При расчете я учитываю также моральный вред, штраф, расходы на оплату услуг представителя, что еще больше увеличивает сумму.

Услуги адвоката
Стоимость, руб.
Консультация по телефону Бесплатно
Юридическая консультация при личной встрече с изучением документов от 4 000
Работа адвоката по расчету неустойки по договору долевого строительства от 10 000

Как рассчитать неустойку

Расчет неустойки по договору долевого участия производится по тривиальной формуле, которая прописана все в том же законе  №214-ФЗ от 30.12.2004. Общая сумма зависит от количества дней просрочки и ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Задержка сдачи дома при долевом строительстве влечет за собой уплату участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Выдержку из закона можно отразить в виде формулы: Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1/300 значения ставки рефинансирования. Если же в качестве дольщика выступает гражданин, то сумма неустойки увеличивается в два раза, то есть, Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1/300 значения ставки рефинансирования Х 2.

Для того, чтобы рассчитать неустойку, не требуется каких-либо специальных знаний. Необходимо лишь определить ставку рефинансирования на тот момент, когда по договору должны быть выполнены обязательства. Тем не менее, часто допускаются ошибки и без помощи юриста практически не обойтись, а попытки произвести расчеты самостоятельно заканчиваются отказом в удовлетворении искового заявления в суде. Важно понимать, что умышленное уклонение гражданина от подписания акта приема-передачи лишает его права требовать выплату неустойки.

Еще одним веским основанием для выплаты неустойки является невыполнение строительной компанией требований по устранению недостатков. Сумму посчитать можно по формуле:

  • Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1 % стоимости устранения недостатков – если объект пригоден для жилья или прочего использования.
  • Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1 % стоимости жилища – если в нем невозможно проживать.

Следует обратить внимание на текст договора при его подписании. Если в нем не прописана ответственность сторон за несоблюдение условий, то желательно этот пункт дописать. Но и в случае отсутствия такого пункта в договоре дольщик не теряет права требовать с застройщика выплаты неустойки. Нужно рассчитать ее сумму и направить претензию застройщику.

Выплата неустойки

Судебная практика показывает, что форма вины застройщика за просрочку не учитывается при назначении выплаты штрафов. Застройщик может быть освобожден от уплаты неустойки только в том случае, если срыв сроков сдачи объекта произошел не по его вине, а он, в свою очередь, заблаговременно известил лоб этом всех участников ДДУ.

Основные ошибки

Рассмотрим главные ошибки, которые часто допускают дольщики при самостоятельном расчете неустойки.

Сам расчет должен быть произведен с обязательным учетом первого дня, с которого начинается просрочка. Если в договоре четко прописана дата, когда застройщик обязуется передать объект строительства участнику ДДУ, то неустойка отсчитывается со следующего за этой датой дня. Как бы парадоксально это ни выглядело, но именно с датами возникают проблемы.

Например, в тексте договора дата передачи объекта четко не сформулирована. Это не недоработка юристов компании, а, наоборот, умышленный ход. В договоре может быть указано, что квартира должна быть передана дольщику в течение года после ввода объекта в эксплуатацию. Но так как дата ввода в эксплуатацию не указана, то достаточно проблематично определить день, с которого нужно считать просрочку.

При составлении искового заявления можно попытаться представить планируемую дату передачи объекта, как дату окончания действия разрешения на строительство, но нет гарантий, что суд будет руководствоваться теми же принципами.

Еще одна уловка – в договоре прописана ориентировочный срок сдачи объекта. В этом случае застройщик имеет право перенести сдачу, но подобное право реализуется только один раз. Никто не запрещает перенести завершение строительства на несколько лет, обеспечив себе запас времени. Однако профессиональный юрист докажет, что положение о переносе сроков сдачи объекта ничтожно в силу закона и поможет востребовать неустойку.

Начиная с 2016 года, такие понятия, как ставка рефинансирования и ключевая ставка, отождествляются. Они непосредственно используются во многих финансовых формулах, в том числе, если необходимо произвести расчет неустойки по ДДУ. На многих сайтах предлагается сервис «онлайн-калькулятор». Ошибка дольщиков заключается в том, что они не проверяют актуальность данных. Ставка рефинансирования постоянно меняется, а ее точное значение необходимо отслеживать на официальном ресурсе Центрального Банка РФ. Не все сервисы вовремя меняют ставку, поэтому расчет может содержать ошибки.

Часть исков о взыскании неустойки отклоняется судом по причине неполного погашения задолженности перед застройщиком. Если в договоре прописано, что участник ДДУ обязуется вносить денежные средства частями, то право требовать выплаты неустойки он получит только после внесения полной суммы за квартиру.

Очередная ошибка участников ДДУ заключается в недопонимании разницы между договором долевого участия и документами прочего характера. При заключении сделки дольщику могут дать подписать договор инвесторского соглашения или договор переуступки. Обычно в таких документах указана стоимость одного квадратного метра жилья.

Когда не прописана общая стоимость квартиры, доказать в суде, что расчет просрочки по ДДУ произведен корректно, достаточно сложно. Если в договоре и общая площадь не указана, то это еще больше усугубит ситуацию, поэтому подобным моментам следует уделять особе внимание. При наличии стоимости одного квадратного метра и общей площади цена объекта определяется тривиально.

Строительство дома

В судебном заседании будет уточняться, какую именно квартиру застройщик обязался передать дольщику. Она идентифицируется адресом и техническими параметрами. Если текст договора содержит информацию об обязательстве передать недвижимость и не указано, когда именно застройщик должен передать именно эту квартиру, то суд, скорее всего, не удовлетворит иск, так как будет считаться, что разумные сроки продиктованы сложностью возведения всего объекта.

Примеры расчетов неустойки

Пример 1

Предположим, что некая строительная фирма сдала квартиру на 32 дня позже, нежели это было отражено в договоре. Стоимость квартиры по договору составила 3 300 000 рублей. Произведет расчет неустойки, если ставка ЦБ РФ на момент плановой сдачи жилья составляла 7,5%. Сумма=2х32х3200000х0,075/300. Выплата составит 51 200 рублей.

Вся сумма удвоена по причине, что расчет производился для физического лица. Процентную ставку необходимо представить в виде коэффициента 0,075.

Пример 2

Строительная фирма некачественно настелила ламинат, при этом выявленные дефекты не устранила в срок. Дольщик обратился в стороннюю фирму и с ее помощью произвел ремонтные работы самостоятельно. Стоимость этих работ составила 86 000 рублей, а просрочка – 19 дней.

С застройщика необходимо востребовать пени в размере: 19х86000х0,01, что составляет 16 340 рублей.

Пример 3

В квартире, сданной застройщиком, возникли проблемы с отоплением. Одна из комнат полностью не отапливалась. Данное нарушение может расцениваться, как условие, препятствующее проживанию в квартире. Строительная организация не исправила недостаток в срок, причем просрочка составила 24 дня. Основанием для расчета неустойки в данном случае является стоимость квартиры, то есть 1 850 000 рублей. Расчет неустойки дает следующие показатели: Сумма=24х1850000х0,01=444 000 рублей.

На первый взгляд может показаться, что по простейшим формулам расчет неустойки по ДДУ сможет провести любой дольщик. На самом деле, это не так. Мы привели достаточно яркие примеры, когда между категориями есть существенное различие. На практике же все не так однозначно. Зачастую без помощи адвоката истец рассчитывает неустойку по одной схеме, а в суде рассматривается ситуация в совершенно ином ключе. Как итог, иск отклоняется и дольщику приходится начинать процесс подготовки сначала.

 

Автор статьи
Александров Константин
Профессиональный уголовный адвокат в СПб, Адвокатская палата Ленинградской области.  
Написано статей
281
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Александров Константин Сергеевич