Как пишется претензия застройщику на устранение недостатков, о нарушении сроков сдачи дома

Участие в долевом строительстве сопряжено с целой группой рисков, причем самый реальный – невыполнение обязательств со стороны застройщика. Под этим понимается не только срыв срока сдачи объекта, но и различные недостатки, выявленные на этапе подписания акта приема-передачи.

Не стоит надеяться на то, что застройщик самостоятельно выполнит условия договора. Возможно, наличие нарушений – часть его заранее продуманного плана. Вот почему нельзя медлить в сложившейся ситуации, иначе можно совсем лишиться жилья или стать жертвой действия мошеннической схемы.

Прежде чем мы подробно рассмотрим важный вопрос строительных споров, отмечу, что я оказываю услуги по подготовке претензий к застройщикам в Санкт-Петербурге.

Когда нужно писать претензию

С юридической точки зрения, под претензией подразумевается документ, в котором сформулировано законное требование одного из участников долевого строительства к другому. Также в претензии отражены правовые основания, позволяющие эти требования предъявлять.

Одного лишь желания скорректировать работу заказчика недостаточно. Законом определен порядок отношений между дольщиком и застройщиком, причем досудебная претензия застройщику в некоторых случаях является обязательным этапом разбирательства. Простыми словами, дольщик не может подать в суд, если он предварительно не требовал от застройщика выполнить взятые обязательства по договору. В общем случае, претензия по ДДУ подается:

• При желании расторгнуть договор в одностороннем порядке.
• Если застройщик нарушил сроки сдачи строительного объекта, а дольщик желает получить с него неустойку.
• При заморозке строительства или полном его прекращении.
• При наличии выявленных строительных недостатков.

Как составить документ правильно

Прежде всего, следует понимать, что претензия является юридическим документом, однако утвержденной ее формы не существует. Но это вовсе не означает, что документ может оформляться произвольным образом. Существуют негласные правила составления претензии. Они направлены на приведение содержания документа к общему виду.

Дело в том, что при продолжении разбирательств претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома или претензия застройщику на устранение недостатков будет рассматриваться в суде, как подтверждение попытки досудебного урегулирования спора. Необходимо, чтобы в документе была отражена вся исчерпывающая информация, следовательно, важно правильно составить претензию.

Юристам часто приходится представлять интересы дольщиков после того, как последними была направлена претензия. По их мнению, застройщик просрочил все обязательства, и юрист должен помочь взыскать штраф. После правового анализа документов выясняется, что претензия была оставлена настолько некорректно, что в ней даже не была отражена суть требования. Естественно, подобные документы не несут для застройщика никаких правовых последствий или обязательств. Поэтому для составления претензии необходимо пригласить юриста или соблюдать некоторые рекомендации.

Первый вопрос, который возникает при составлении претензии, касается адресата, то есть, на чье имя нужно ее писать. Здесь необходимо понимать структуру строительных компаний. В одну группу могут входить несколько компаний, которые являются застройщиками разных объектов. По факту, это разные юридические лица, имеющие разрешения на строительство.

Так как обязательства по договору обязан выполнять именно застройщик, то претензия составляется не на имя головной компании, а на имя того юридического лица, который прописан в договоре. Его реквизиты, как правило, указываются на последней странице документа.

Наиболее распространенные ошибки:

• В качестве адресата указан генеральный директор компании или какое-либо должностное лицо.
• Используется бланк или шаблон, взятый у застройщика.
• В качестве адресата указано лицо, которое назвал застройщик в устной беседе, хотя это лицо никак не фигурирует в ДДУ.

Написать претензию застройщику можно в общей форме, однако структура документа должна быть типовой. К формулировке требований тоже нужно подойти с особым вниманием, так как юристы строительной компании постараются найти в тексте моменты, дающие право застройщику игнорировать обращение дольщика. Как бы странно это ни звучало, но правовые последствия для адресата напрямую зависят от правильности поданной претензии.

Приведем пример фраз, которые не имеют юридической ценности:

• «Я два года назад заключил с вами договор» — не указана дата заключения договора.
• «Вы должны были сдать квартиру два месяца назад» — не указана дата сдачи объекта по договору.
• «Прошу ускорить выполнение работ» — необходимо указывать точные сроки, в течение которых работы должны быть выполнены.

Если вы решили оформлять претензию без помощи юриста, то не стоит в тексте бесцельно вставлять ссылки на статьи законов. Не стоит надеяться, что от этого застройщик не станет с вами связываться и выполнит все обязательства. В штате любой строительной компании есть грамотный юрист, который с легкостью поймет, что претензию составлял дилетант.

Необходимо понимать и психологию оппонента. Если нештатная ситуация произошла по вине застройщика и он заботится о своей репутации, то он постарается ее исправить без лишних напоминаний. Если же в действиях застройщика прослеживаются нотки мошенничества, то он не выполнит своих обязательств, какой бы «устрашающий» текст претензии вы бы ни составили.

Любая претензия составляется по следующей схеме:

• Указываются данные застройщика, в том числе, полное наименование строительной компании и ее адрес.
• Указываются данные составителя претензии (ФИО и адрес).
• Указывается основание для составления претензии. Здесь же приводятся реквизиты договора (Название, номер, дата).
• Приводятся факты нарушения застройщиком условий договора с указанием пункта договора, который был нарушен, а также статьи законодательства, которая была нарушена.
• Формулируется требование к застройщику с указанием конкретных действий и сроков.
• Указываются реквизиты расчетного счета.
• Проставляется дата и подпись.

Как вручить претензию

Существует два способа вручения претензии застройщику. Условно они делятся на обязательный и необязательный способы. Забегая вперед, отметим, что обязательный способ должен быть реализован в любом случае, даже если дольщик уже вручил претензию необязательным способом.

Необязательный способ

Перед подачей претензии необходимо оценить перспективу развития событий. Для этого следует понять, какова позиция застройщика по поставленному вопросу, а также оценить вероятность разрешения спора в судебном порядке. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых передается представителю строительной компании. Представитель на экземпляре дольщика должен проставить:

• Дату получения претензии.
• Свою фамилию, имя, отчество и должность.
• Подпись.

Желательно, чтобы на документе был проставлен регистрационный номер, однако если внутренним документооборотом компании не предусмотрена регистрация входящих документов, то добиться выполнения данного условия невозможно. У необязательного способа вручения претензии есть существенный недостаток. Такой способ подойдет при общении с застройщиком, старающимся исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Если же строительная компания в суде будет утверждать, что не получала от дольщика никаких документов, то возникнут определенные трудности. Например, представитель компании представит выписку из штатного расписания за подписью руководителя, в которой лицо, принявшее у вас претензию, не значится. Суд не признает факта вручения документа.

Юристы советуют не прибегать к конфликтам, если претензию, переданную необязательным способом, отказываются принимать или отказываются проставлять подпись на вашем экземпляре.

Данный способ направлен, скорее, на то, чтобы показать застройщику намерения дольщика, а не заручиться доказательствами. Простыми словами, удалось вручить претензию – хорошо, не удалось – ничего страшного.

Обязательный способ

Как было уже сказано, независимо от предварительных контактов или договоренностей с застройщиком, участник долевого строительства должен направить претензию еще одним способом, который условно называется обязательным. Здесь весь акцент делается на том, чтобы доказать факт направления письма с претензией. В дальнейшем судебном разбирательстве придется предъявить соответствующие доказательства. Необходимо направить претензию заказным письмом.

Почта России предлагает такую услугу, как отправка ценным письмом. Производится опись вложения, а отправителю присылается уведомление о вручении. В описи следует не только указать, что письмо содержит претензию, но и кратко отразить суть этой претензии. Например, написать: «Претензия к застройщику об устранении недостатков по договору…».

Еще один совет от юристов поможет избежать проволочек в разбирательстве. Обязательно проверяйте юридический адрес строительной компании, прописанный в договоре, на подлинность. Сделать это можно следующим образом:

• Нужно получить выписку в налоговой службе из ЕГРЮЛ.
• Нужно получить выписку на сайте.

Зачастую застройщик указывает недостоверные данные или адрес компании может измениться. Если письмо пришло не по тому адресу, оно считается не врученным. Если же адреса в договоре и в выписке отличаются, то рекомендуется направить письма по каждому из них. Опись о вложении и квитанции об оплате сохраняйте.

Срок ответа

Если процедура подачи претензии отличалась лишь содержанием требования, то в плане сроков ответа застройщика есть небольшие различия. Сроки удовлетворения претензии напрямую зависят от типа этой претензии. Часто дольщики путают сроки, предъявляя застройщику не вполне законные требования. Естественно, юристы строительной компании обратят эту ошибку в свою пользу, поэтому следует воспользоваться подсказкой:

Срок 20 дней устанавливается законом для удовлетворения требования, сформулированного в претензии о возврате денег в связи с:

• неисполнением обязательства по передачи квартиры в двухмесячный срок;
• неудовлетворении требований об устранении недостатков;
• низким качеством объекта строительства;
• нарушением сроков уведомления о прекращении договора поручительства.

Срок 20 дней устанавливается законом для удовлетворения требования, сформулированного в претензии о расторжении договора в связи с:

• приостановкой или прекращением строительства;
• внесением в проектную документацию существенных изменений;
• изменением назначения общего имущества.

С 1 января 2017 года, если застройщик исполнял все обязательства надлежащим образом, дольщик может расторгнуть договор только через суд. Срок ответа на заявление на устранение недостатков в квартире устанавливается, как разумный. Что это означает?

Дольщик самостоятельно определяет сроки, в течение которых застройщик должен устранить недостатки, однако эти сроки должны удовлетворять требованиям разумности. Чтобы обеспечить баланс интересов, лучше посоветоваться со строительными экспертами. Они определят оптимальные сроки для конкретных работ.