Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

По приблизительной оценке в России около 80 млн. человек являются собственниками жилой недвижимости, около 40 млн. человек – собственниками земельных участков. Сделки с недвижимостью считаются одними из самых рискованных. Если не учитывать финансовую составляющую, то можно привести следующие данные статистики:

• По данным МВД ежегодно возбуждается около 7000 уголовных дел о мошенничестве при оформлении недвижимости.
• Около 6% от всех сделок признается недействительными.

Ни одна правовая система, какой бы совершенной она ни была, не способна защитить участников сделки. До сих пор покупка или продажа квартиры, участие в долевом строительстве или аренда жилья сопряжены с большими рисками потерять деньги или даже имущество.

В зоне риска находятся граждане, которые пренебрегают услугами юриста, пытаясь сэкономить на составлении договора купли продажи или на комплексном сопровождении сделки с жильем. Услуги грамотного специалиста, имеющего достаточный опыт в данной сфере деятельности, позволит свести эти риски к минимуму.

Бытует мнение, что без помощи адвоката можно обойтись, причем процесс оформления квартиры обойдется дешевле. Это действительно так, но при условии, что участники сделки обладают достаточными юридическими знаниями, чтобы обезопасить себя от мошеннических схем. В случае обмана потери настолько большие, что они не идут ни в какое сравнение с теми средствами, что нужно было бы потратить на адвоката, обеспечив сопровождение сделки по покупке квартиры. К сожалению, понимание этой простой истины приходит слишком поздно.

Заметим, что идею отказа от адвоката педалируют, в основном, продавцы. Действительно, в услуги юриста входит проверка «чистоты» объекта недвижимости и защита прав покупателя, что не всегда нравится продавцу.

Как профессиональный адвокат, обладающий достаточным опытом, я оказываю услуги по сопровождению сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Когда нужно помощь адвоката

На подготовительном этапе перед непосредственным заключением договора, связанного с недвижимостью, в обязательном порядке проверяется корректность составления всей документации. Для самостоятельного решения данного вопроса недостаточно прочтения пары статей гражданского кодека. Необходимо разбираться во всех тонкостях земельного, жилищного и гражданского права. Единственный верный и оптимальный способ обезопасить себя – использовать услуги юриста при покупке квартиры.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью востребовано в тех случаях, когда происходит процесс отчуждения. Цена ошибки очень большая, так как вернуть проданный объект будет или невозможно, или очень тяжело. Высокая стоимость жилья притягивает мошенников. Именно поэтому здесь реализуются самые изощренные схемы  обмана. Относительно мошенников всегда нужно быть в тонусе, так как они могут проявить себя на любом этапе покупки или продажи.

Комплексная помощь специалиста не только повышает уровень безопасности и обеспечивает законность сделки, но и существенно ускоряет оформление приобретенного имущества. Если адвокат оказывает комплексную помощь, то клиент гарантированно страхует себя от следующих ситуаций:

• Афера с задатком. Продавец входит в доверие и просит у покупателя задаток. Он сопровождается поддельным договором или не сопровождается таковым совсем. Затем продавец исчезает из поля зрения, а несостоявшийся покупатель теряет достаточно крупную сумму денег.
• Афера с документами. Сегодня даже школьник сможет подделать копии документов. Если их не проверить на подлинность, то можно заключить договор о покупке жилья с продавцом, которому по факту квартира и не принадлежит. Юрист по сделкам купли продажи тщательно проверяет в Росреестре, кто именно является собственником того или иного объекта.
• Обманы по сложным схемам. В подобных схемах участвует нотариус или лицо, им представившееся. Покупатель даже и не думает проверить документы у самого нотариуса. Между тем, его убеждают не стоять в очередях в Росреестре и оформить сделку у нотариуса. Вполне предсказуемо, чем это может закончиться.

Кому могут понадобиться юридические услуги

На примере позиции продавца и покупателя разъясним, в чем выгода юридического сопровождения. На самом деле, правовое поле жизненно важно для любой сделки с недвижимостью.

Выгода продавца

Продавец имеет вполне весомые шансы потерять свое имущество и не дождаться обещанных денег. Задача юриста заключается в том, чтобы обеспечить документальное оформление купли-продажи или проверить заранее составленные документы на подлинность и корректность. Продавец получает ряд важных гарантий:

• Договор купли-продажи составлен юридически грамотно и не имеет «подводных камней».
• Деньги с продажи квартиры поступят полном объеме в установленном договором порядке.
• Сделка будет законной и ее никто не признает недействительной.
• Передача задатка будет произведена по закону и покупатель не сможет обвинить продавца в его присвоении.

Выгода покупателя

Покупатели недвижимости рискуют в большей степени, так как риск лишиться денег вполне реален, и мошеннических схем по обману именно покупателя больше, чем по обману продавца. Настоящим подвохом является обременение имущества. К сведению потенциальных покупателей, обременение делится на две категории:

• Отражаемые в ЕГРН.
• Не отражаемые в ЕГРН.

С первой категорией обременений, как правило, не возникает проблем, так как всю необходимую информацию можно получить вполне официально. Вторая же категория создает определенные риски. Покупатель получает следующие гарантия:

• Будет проведен анализ смены собственников.
• Исключаются аресты или обременения на объект недвижимости.
• Договор купли-продажи будет составлен юридически грамотно.
• Будет проведена проверка законности перепланировок и переоборудования.
• Отсутствие задолженности предыдущего владельца по коммунальным платежам.
• Проверка всех документов на подлинность.

Какого юриста выбрать

Российская правовая система делится на 20 отраслей права, что соответствует двадцати Кодекам, как правоустанавливающим и нормативным документам. Кроме этого, правовые отношения регламентируются примерно шестью тысячами Федеральных законов, актов, постановлений. Между отраслями права нет четкого разделения, и один и тот же вопрос может одновременно рассматриваться гражданскими, финансовыми и административными правоотношениями.

В данной ситуации необходимо обращаться только к тем юристам, которые имеют достаточный опыт или специализируются на сделках с недвижимым имуществом.

Юрист для сопровождения сделки с недвижимостью основной своей целью ставит недопущение нарушений интересов своего клиента. Но иногда ему приходится принимать участие в судебных разбирательствах. По этой причине желательно, чтобы юрист имел статус адвоката. Статус позволяет ему более продуктивно взаимодействовать с государственными инстанциями, направлять запросы, писать жалобы, подавать ходатайства.

В Санкт-Петербурге сопровождением сделок занимается адвокат Александров К.С. Это опытный специалист, практикующий, в частности, в области жилищного права, то есть, знающий не только теоретические, но и практические нюансы законодательства. Он обладает всеми ресурсами и возможностями для проведения проверки «проблемных» квартир.

Сопровождение сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге

Не каждый потенциальный клиент правильно понимает смысл услуги по сопровождению сделок. В свете большого количества рекламных объявлений, где адвокаты предлагают услуги «под ключ», возникло мнение, что юрист берется сопровождать клиента по всем инстанциям или представлять его по доверенности.

Здесь есть небольшая неточность. Квартира, как объект недвижимости, должна быть не только приобретена, но и впоследствии зарегистрирована. Собственник получает правоустанавливающий документ – свидетельство. Чисто юридическая процедура, сопровождение сделки по покупке квартиры, заканчивается подписанием договора купли-продажи. Остальные процедуры носят исключительно технический характер.

Если клиент пожелает, то адвокат по недвижимости займется оформлением собственности от имени покупателя, но необходимо понимать, что свою миссию он уже выполнил, а дополнительные услуги обговариваются отдельно, так как к юриспруденции они не имеют никакого отношения.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью условно можно разделить на два этапа.

1. На первом этапе происходит проверка правоустанавливающих документов и документов, удостоверяющих личность, на подлинность.
2. На втором этапе осуществляется сбор информации для оценки юридической чистоты будущей сделки. Адвокат прогнозирует правовые последствия сделки и рекомендует купить квартиру только после того, как удостоверится, что у его клиента не будет никаких проблем.

Адвокат предоставляет комплексные услуги, перечень которых будет зависеть от типа объекта недвижимости. В общем случае, сопровождение сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге – это:

• Проведение консультаций по общим вопросам, установление правовых последствий сделки, разработка поэтапного плана заключения сделки.
• Анализ документов на дом, квартиру и прочую недвижимость.
• Проверка наличия перепланировок и установление законности их проведения.
• Сбор сведений о жильцах, проживающих или зарегистрированных на приобретаемой площади.
• Проверка объекта недвижимости на наличие обременений или арестов.
• Беседа с продавцом/покупателем с целью обсуждения условий договора купли-продажи.
• Проверка права подписи лица, который выступает от имени продавца.
• Ознакомление с доказательствами правомерности или неправомерности сделки.
• Взаимодействие с органами опеки и попечительства (в том случае, когда сделка имеет прямое отношение к интересам несовершеннолетнего).
• Правовая поддержка при оформлении ипотеки.

Сделки с коммерческой недвижимостью

Сопровождение сделки с недвижимостью в СПб, как уже было сказано, включает в себя перечень услуг. Если предстоит иметь дело с коммерческой недвижимостью, то специфика работы адвоката несколько меняется. Она направлена не только на обеспечение безопасности сделки, но и на получение выгоды.

Адвокат Александров К.С. разработает план сделки, чтобы клиент смог выгодно купить или продать недвижимость. Стандартный перечень услуг, приведенный выше, дополняется следующими услугами:

• Анализ информации ЕГРН о данной коммерческой недвижимости.
• Изучение и анализ юридической истории объекта.
• Взаимодействие с БТИ в плане получения документов, подтверждающих законность/незаконность перепланировки.
• Исследование прилегающих к объекту территорий.
• Аренда банковских ячеек для обеспечения безопасности расчетов между участниками сделки.

Сделки с загородной недвижимостью, домами, квартирами

Перечень услуг остается стандартным. Основное направление деятельности адвоката – обеспечение безопасности и юридической чистоты сделки. После выбора объекта юрист приступает к сбору и анализу документации.

Самый популярный вид мошенничества – подделка правоустанавливающих документов и продажа одного объекта одновременно нескольким покупателям. В зависимости от количества и типа услуг, которые были оказаны, изменяется и итоговая цена.

Сразу заметим, что услуги юриста не будут бесплатными. Он выполняет колоссальную работу, о которой клиент может и не догадываться. В любом случае, стоимость услуг юриста оправдана их трудоемкостью, а также гарантированной безопасностью предстоящей сделки.