Юрист по аренде, составление договоров, взыскание задолженности

Вопросы, связанные с арендой жилой, офисной, складской или торговой недвижимости, строго регламентированы законодательными и нормативными актами, поэтому их решение и поиск компромисса редко происходит в досудебном порядке. Только обращение в судебные инстанции позволяет разрешить спорные ситуации, возникающие между арендодателем и арендатором.

Но даже отсутствие недопонимания между участниками сделки не избавляет их от рутины дел юридического характера. К таковым можно отнести:

• Подготовку текста договора аренды.
• Редактирование текста договора.
• Согласование условий договора с контрагентами.
• Документальное оформление споров.
• Соблюдение досудебного порядка урегулирования споров.
• Подготовка документов в суд.

Все вышеперечисленное требует от участников сделки высокой степени юридической осведомленности, в противном случае любая ошибка приведет к весомым финансовым потерям. Во избежание негативных последствий рекомендуется обращаться за помощью к юристу по аренде. Юрист по договорам аренды в Санкт-Петербурге Александров К.С. оказывает своевременную юридическую помощь, снижая риск финансовых и репутационных потерь. Подобные риски возникают при сдаче недвижимости в аренду недобросовестному арендатору.

Коммерческая аренда в особой степени нуждается в сопровождении профессионального юриста. В нее входит оформление договоров аренды складских помещений, торговых центов, а также аренда офисных помещений. Арендаторами выступают банки, крупные фирмы, торговые компании. Роль арендодателя играет, к примеру, крупный застройщик, который сдает в аренду помещения на первых этажах жилых домов. Юрист по аренде в СПб Александров К.С. сможет не только найти выход из спорных ситуаций, но и предпримет все возможные меры, чтобы предотвратить спор на фоне устанавливающихся взаимоотношений.

Основные функции юриста по аренде

Основное требование к юристу, занимающемуся сопровождением арендных отношений, — высокая степень квалификации по оформлению сделок с недвижимостью, а также практический опыт решения спорных вопросов между участниками.

Аренда является одним из видов сделок с недвижимостью. Она представляет собой достаточно обобщенное понятие и отличается вариативностью условий. Именно поэтому сложно говорить о каких-либо типовых документах для оформления.

Только опытный юрист сможет определить индивидуальную стратегию сделки, исходя из начальных условий и интересов сторон. Навскидку можно назвать такие виды передачи имущества во временное пользование, как:

• краткосрочная аренда;
• долгосрочная аренда;
• субаренда;
• аренда с правом выкупа;
• аренда земельного участка;
• аренда жилого помещения (части помещения);
• аренда фасада здания.

Не стоит путать сделки, по некоторым признакам похожие на аренду, но таковыми не являющиеся, с арендой. Речь идет о ситуациях, в которых собственник недвижимости размещает на ее территории за определенную плату оборудование арендатора. Юрист со стажем сможет оценить риски потенциального договора и предложит оптимальный для обеих сторон механизм заключения сделки. Ему можно поручить следующие виды работ:

• Разработку шаблонов внутренних документов и договоров аренды для конкретного арендодателя.
• Анализ имеющихся документов для определения дальнейшей возможности решения спорных вопросов путем направления жалоб, претензий или уведомлений.
• Проведение переговоров с контрагентами.
• Представление интересов арендатора или арендодателя в различных госучреждениях.
• Проведение консультаций по вопросам, связанным с арендой жилья или земельного участка.
• Согласование условий договора с другим участником сделки.
• Регистрацию договора долгосрочной аренды.
• Присутствие и участие в сделке.
• Разработку дополнительных соглашений, необходимых для защиты интересов сторон при возникновении новых обстоятельств.
• Контроль над соблюдением сторонами условий договора.
• Досудебное урегулирование споров.
• Подготовку документов для дальнейшего судебного разбирательства.

Из перечня услуг видно, что юрист может понадобиться, как арендатору, так и арендодателю. Его работа позволит избежать спорных моментов в период эксплуатации арендованного имущества, а также сократить время на подготовку и проведение сделки по аренде.

Моменты, требующие особого внимания

Собственный бизнес приносит не только доход. Предпринимательская деятельность требует огромных временных затрат, причем вложенные средства не всегда приводят к желаемому результату. Практически все бизнесмены считают, что открытие бизнеса – это настоящее испытание, в котором необходимо решить множество сложных задач. Здесь важна каждая мелочь, так как любая ошибка приведет к финансовым потерям.

Нередко первостепенной задачей для открытия бизнеса является поиск и аренда подходящего помещения. Важно, чтобы это помещение соответствовало характеру деятельности предпринимателя.

Например, при открытии продуктового магазина необходимо найти помещение вблизи оживленных точек или на центральных улицах.

Многие начинающие предприниматели совершают фатальную ошибку и не глядя подписывают договоры аренды, считая их шаблонными. В непростых современных условиях компании, управляющие недвижимостью, вынуждены более гибко подходить в процедуре разработки проектов договоров. Они оставляют возможность изменения условий в одностороннем порядке, что не всегда соответствует интересам арендатора.

Нужно внимательно изучать текст договора, прежде чем его подписывать. Специалисты утверждают, что арендодатели более охотно взаимодействуют с теми предпринимателями, которые вчитываются в каждый пункт документа. Такая щепетильность говорит о профессионализме, а с профессионалом гораздо комфортнее сотрудничать на долгосрочной основе.

1. Необходимо проверить право арендодателя выступать в качестве собственника предмета аренды. Выписку из ЕГРН можно получить по запросу на сайте Росреестра.
2. Необходимо уточнить, к какому виду собственности принадлежит недвижимость. Если она представляет собой государственную собственность, то для аренды придется проводить аукцион. Нарушение данного требования приведет к аннулированию договора аренды.
3. Проверка правового статуса контрагента избавит от дальнейших проблем. На сайте ФНС можно запросить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и убедиться, что арендатор (арендодатель) не находится на стадии ликвидации (реорганизации).
4. В обязательном порядке нужно проверить контрагента на участие в судебных спорах. Во-первых, на сайте арбитражного суда можно узнать общую статистику дел. Во-вторых, если большинство рассмотренных дел касается взыскания пеней, штрафов или выселения арендаторов, то стоит призадуматься о заключении договора с таким партнером.
5. На сайте судебных приставов необходимо узнать, не является ли контрагент задолжником.
6. Рекомендуется проверить соответствие предоставленного в аренду помещения техническому плану. На первый взгляд может совет показаться бессмысленным, однако нередко случаются такие ситуации, когда арендодатель требует вернуть помещение в исходном состоянии. Если по плану была установлена стена, а в реалии ее не оказалось, то арендатору придется достраивать конструкцию за свой счет.
7. В договоре аренды должно четко прослеживаться разграничение эксплуатационных рисков. То есть, арендатор должен отвечать только за установленное им оборудование. Речь идет о противопожарном оборудовании, водоснабжении или электрике.
8. Обратите внимание, имеет ли право арендодатель увеличивать плату за аренду и в каких пределах.
9. Если объект сдается в коммерческую аренду, то важно предусмотреть и прописать в договоре право арендатора размещать на фасаде здания свою вывеску.
10. Добейтесь того, чтобы арендодатель не приписал в договоре, что он может расторгнуть его в одностороннем порядке без выплаты компенсации.

Взыскание задолженности по договору аренды

Основной обязанностью арендатора является своевременная оплата по договору аренды. Эта обязанность определена не только условиями договора, но и статьей 614 ГК РФ. Если юрист сопровождает сделку, то при составлении договора он предусмотрит возможность внесения обеспечительного платежа.

В противном случае взыскание долга по договору аренды придется проводить в установленном законом порядке. Сам процесс взыскания задолженности представляет собой три этапа:

1. Проведение переговоров.
2. Досудебное урегулирование (направление претензии).
3. Судебный процесс.

Следует понимать, что взыскание задолженности по договору аренды жилого помещения должно проводиться исключительно в рамках закона, то есть такие воздействия на арендатора, как отключение воды или отопления незаконны. Единственная угроза, которую может использовать арендодатель, — угроза выселения за неуплату.

Взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения производится по тому же сценарию. В суде необходимо доказать, что арендодателем были предприняты попытки уладить вопрос на досудебной стадии. Юрист не только составит претензионное письмо, но и правильно направит его адресату, чтобы можно было подтвердить факт получения.

Судебная практика показывает, что суд в большинстве случаев удовлетворяет требование истца, но это не означает, что услугами юриста можно пренебречь. Дело в том, что арбитражный суд выносит одно из трех возможных решений:

1. Удовлетворение иска.
2. Частичное удовлетворение иска.
3. Отказ в удовлетворении.

Именно частичное удовлетворение иска чревато тем, что истцу будет выплачена только часть запрошенной суммы. Суд может посчитать, что расчеты арендной платы, и неустойки содержат ошибки и снизит взыскиваемую сумму. Только адвокат грамотно обоснует все расчеты и докажет, что они были выполнены корректно.

Аренда земельного участка

Александров К.С. выступает, как юрист по аренде земли в Санкт-Петербурге. Он представляет интересы арендодателя или арендатора в сделках по аренде земельных участков. В перечень услуг по сопровождению сделки входит:

• Анализ пакета документов, предоставленных клиентом.
• Сбор недостающих документов.
• Анализ документов на земельный участок.
• Взаимодействие с государственными органами и организациями для регистрации аренды земельного участка.
• Оплата пошлин, направление заявлений и получение ответов.
• Взаимодействие с комиссией по распределению земельных участков.
• Передача клиенту результатов заседания комиссии по вопросу о выделении земельного участка.
• Контроль над публикацией информации о выделении земельного участка в печатных изданиях.

Взять землю в аренду гораздо сложнее, чем недвижимость, поэтому помощь юриста будет актуальной. Арендатор обязан знать некоторые законодательные нормы Земельного права, а также уметь общаться с представителями различных государственных органов.

Цена на услуги адвокат зависит от перечня выполненных им работ. Комплексное сопровождение сделки обходится несколько дешевле, чем разовые услуги на протяжении всего этапа оформления аренды, поэтому рекомендуется обращаться за юридической поддержкой еще на стадии разработки идеи об оформлении земли в аренду.