Адвокат по ипотеке, ипотечный юрист

Для многих российских семей ипотека стала единственным способом приобрести собственное жилье. Основная сложность носит финансовый характер, поэтому молодые семьи, которые еще не успели скопить сколь угодно солидный капитал, могут совершать необдуманные поступки и соглашаться даже на кабальные условия банка, лишь бы получить возможность переехать в собственную квартиру.

В первую очередь, необходимо помнить, что ипотека подразумевает передачу квартиры под залог, то есть ее формальным владельцем становится банк. Фактический же владелец, то есть заемщик, без банка ничего с квартирой не может сделать. Если он еще вдобавок не выполняет своих обязательств по кредиту, то банк вправе реализовать залоговое имущество, даже если в нем проживают несовершеннолетние дети.

Недооценившие свои силы заемщики вынуждены участвовать в длительных судебных тяжбах, результат которых при отсутствии юридической поддержки вполне определен.

Поэтому нормальной практикой считается обращение к юристу на начальном этапе. Я выступаю, как адвокат по ипотеке в Санкт-Петербурге, оказываю консультативную и практическую юридическую помощь.

Важные аспекты ипотечного договора

В залог по ипотеке могут быть оставлены следующие объекты:

• Дом, квартира или комната, а также любое другое жилое помещение.
• Объект строительства.
• Земельный участок.
• Гараж или машино-место.
• Нежилое помещение.

Договор ипотеки не требует нотариального заверения и оформляется в простой письменной форме. Нотариально заверяются лишь ипотечные договоры на доли в общей собственности. Обе стороны договора перед его составлением должны согласовать стоимость закладываемого имущества. Эта стоимость, как стоимость ипотеки, прописывается в договоре.

В целях защиты своих прав и интересов важно уделить особое внимание нижеперечисленным аспектам.

1. Пункт «Обязанности» должен быть проанализирован детально. Если возникли непонятные позиции, следует обратиться к специалисту. Юрист по ипотеке, как нейтральное и незаинтересованное лицо оценит возможные риски при несоблюдении условий договора одной из сторон. Обращаться за разъяснением к залогодержателю не рекомендуется, так как велика вероятность того, что он истолкует текст договора в своих интересах.
2. Учтите все дополнительные условия, включенные в договор. Обычно именно они становятся причиной появившихся просрочек и различных штрафов. В дополнительных условиях указывают скрытые платежи и комиссии за ведение счета. Желательно, чтобы подобных пунктов не было вообще.
3. Большинство банков оставляют за собой право в одностороннем порядке вносить изменения в условия договора. Например, они могут повысить процентную ставку. Несмотря на то, что данная практика распространена практически во всех финансовых учреждениях, следует отнестись к этому моменту с особой осторожностью.
4. Следует четко прописать условия расторжения договора. Если таковой будет расторгнут по инициативе заемщика, не предусмотрены ли ему штрафные санкции. Досрочное погашение кредита формально рассматривается, как расторжение договора. Также необходимо проанализировать, в каком случае банк решает расторгнуть договор, чтобы не получить «неприятных» сюрпризов.
5. Некоторые банки склонны навязывать дополнительные услуги. Помните, что страхование залогового объекта обязательно, но от страхования жизни и здоровья залогодатель может отказаться.
6. За просрочку платежа банк накладывает штрафные санкции, однако они могут по-разному проявляться. Необходимо проследить, чтобы штрафы и пени не вогнали заемщика в долги, если образовалась небольшая задолженность.

Отдельного внимания заслуживают дополнительные условия ипотечного кредитования. К ним можно отнести условия предоставления ипотечных каникул, ограничения на объект займа, а также действия сторон при возникновении форс-мажорных обстоятельств. График платежей представляет собой срок исполнения обязательств по частям. В нем указана дата внесения очередного платежа и его размер.

Важно, чтобы была приведена полная калькуляция ежемесячного платежа, из которой заемщик может видеть, сколько именно он платит в учет погашения основного дола, а сколько денег идет на погашение процентов.

Когда нужно обращаться к ипотечному адвокату

Важно понимать, в каком случае заемщик без особых рисков сам сможет решить спорные вопросы, а когда нужна профессиональная помощь. Адвокат по ипотеке может понадобиться в нижеперечисленных ситуациях.

• Зачастую квартиру в ипотеку берет молодая семья. К сожалению, общие обязательства не являются гарантом крепкого брака, поэтому некоторые пары распадаются. Ипотечный юрист подскажет, как разделить долги с учетом интересов сторон.
• При наличии просрочки банк пытается взыскать с заемщика недостающие средства и штрафы за просрочку. Принимая во внимание, что легально уйти от выплаты ипотеки не получится, заемщики предпринимают различные меры по стабилизации финансового положения. Но если с банком нет договоренностей, то последний вправе потребовать полного погашения долга и досрочного расторжения ипотечного договора. В этом случае он претендует на квартиру, которая находится под залогом. Чтобы не остаться без жилья, необходима грамотная консультация юриста по ипотеке или его комплексная помощь.
• Существует несколько механизмов, позволяющих избавиться от задолженности. Ежемесячный платеж по ипотеке достаточно большой, поэтому за два-три месяца долг окажется просто неподъемным. Адвокат встретится с представителями банка и договорится об оформлении ипотечных каникул или о реструктуризации кредита.
• Начисленные ранее штрафные санкции не всегда имеют под собой правовую основу. Нарушение условий договора банк старается всячески завуалировать, ведь в его штате работают опытные юристы. Но ипотечный адвокат, решая проблемы своего клиента, первым делом проверит законность действий банка и с легкостью выявит подобные нарушения.
• Условиями ипотечного договора определены обстоятельства, при которых он может быть расторгнут в одностороннем порядке. Если инициатором расторжения выступает заемщик, то ему потребуется юридическая консультация по ипотеке, так как банк всеми способами постарается опротестовать расторжение и будет расценивать это, как отказ заемщика платить по кредиту.
• К адвокату следует обращаться, если возникла угроза перехода жилья в пользование банка. Обычно это происходит после образования задолженности. Банк реализует недвижимость, в результате чего получает компенсацию за неполученную прибыль.

Адвокат оказывает консультационные услуги, которые могут предотвратить возникновение спорных ситуаций. Например, включаясь в ту или иную программу, заемщик обращается к юристу за консультацией. Специалист проанализирует условия программы и оценит правовые риски для клиента. Также он сможет выбрать из нескольких программ наиболее выгодную или безопасную.

Консультация юриста

К большому сожалению, мы привыкли к тому, что адвокат привлекается для разбирательств при решении спорных вопросов, то есть тогда, когда чьи-либо интересы уже были нарушены. Гораздо проще предотвращать подобные ситуации, нежели доказывать свою правоту. С этой целью необходимо получить консультацию юриста.

Адвокат Александров К.С., основываясь на свой многолетний опыт работы, способен предвидеть развитие событий при реализации различных схем ипотечного кредитования. Каждому обратившемуся клиенту доступна бесплатная консультация по ипотеке, однако при этом необходимо понимать, что она носит лишь обобщенный характер. Для оказания более действенной помощи адвокату необходимо ознакомиться со всеми имеющимися документами.

В рамках оказания консультативной помощи Александров К.С. готов предоставить ряд услуг.

• Не каждый заемщик способен оценить, какой из типов платежей ему больше подходит: фиксированный или аннуитетный. Банки, как правило, не ведут разъяснительную работу, тем не менее, условия, в которые попадает покупатель квартиры, существенно отличаются. Здесь кредитный юрист выступает в качестве ипотечного брокера. Он разъяснит механизм начисления процентов и формирования платежей.
• Не стоит рассчитывать на то, что банк пойдет на изменение условий ипотечного договора после его подписания. Единственный правильный выход – получить консультацию адвоката заранее. Он проанализирует условия ипотеки и выявит все нюансы договора. На практике встречаются ситуации, когда юрист рекомендует обратиться в другой банк, так как в договоре присутствует множество «подводных камней».
• Важно привлечь юриста именно на этапе ознакомления с ипотечным договором. Дело в том, что он носит комплексный характер, так как подразумевает ипотечное страхование, куда включается страхование самой квартиры, страхование титула, страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование ответственности перед третьими лицами. Часть услуг могут быть искусственно навязаны банком, поэтому адвокат может посоветовать обратиться в стороннюю страховую компанию.
• В процессе подготовки к подписанию ипотечного договора юрист проводит проверку юридической чистоты объекта. Граждане имеют право приобрести квартиру в ипотеку, причем не важно, является ли она новостройкой или происходит покупка на вторичном рынке жилья. В принципе, сам клиент выбирает интересующий его объект. В таком случае ликвидность квартиры должна устраивать кредитора. Второй вариант – воспользоваться списком объектов, предоставленным банком. Все текущие вопросы решаются путем проведения переговоров, в которых интересы заемщика представляет ипотечный адвокат.
• Регистрация ипотечного жилья также носит ряд особенностей правового характера, поэтому и не данном этапе может потребоваться помощь адвоката.

Защита адвоката в спорных ситуациях

Юридическая консультация минимизирует риски возникновения спорных ситуаций, но не исключает их. Ипотечные споры осложнены тем, что предметом этих споров является крупная сумма денег или жилое помещение, в котором уже проживают заемщики. Банки отнюдь не придерживаются принципов гуманизма, защищая свои интересы, поэтому без защиты адвоката заемщику достаточно сложно противостоять кредиторам.

Обратившись за помощью к адвокату, клиент сначала получит исчерпывающую консультацию по общеправовым вопросам. После детального анализа сложившейся ситуации адвокат наметит пути выхода из нее с учетом интересов клиента. Все консультации предоставляются как в устном, так и в письменном виде. Заемщик имеет право предварительно ознакомиться с документами банка. Адвокат проведет их юридический анализ и разъяснит клиенту те нюансы, которые, по его мнению, напрямую противоречат интересам заемщика.

При необходимости решать спорные вопросы в судебном порядке от заемщика потребуется собрать определенный пакет документов, причем независимо от того, истцом или ответчиком является он сам. Сбор и подготовка документов входит в набор стандартных обязанностей адвоката, который был привлечен для разрешения спора.

Судебный процесс – не самый благоприятный вариант развития событий. Зачастую банки охотно идут на диалог с задолжником, так как в этом случае они смогут получить всю планируемую прибыль. Адвокат проведет переговоры с целью досудебного урегулирования вопросов.

Если суда не избежать, то не следует спешить отказываться от помощи адвоката сразу после подачи искового заявления. Не исключено, что на судебном заседании интересы банка будут представлять профессиональные штатные юристы. От заемщика может потребоваться принятие важнейшего решения, поэтому юридическая консультация окажется кстати.

Разбирательства осложняются тем, что приходится предъявлять дополнительные доказательства, а так как они должны быть документально подтверждены, то собрать доказательную базу сможет только профессионал. Для этого адвокат задействует ресурсы собственного статуса. Он направляет запросы, ходатайства, заявления в различные госорганы, а затем должным образом предоставляет документы в суд.

Штатная помощь адвоката

В тех случаях, когда ситуация не характерна наличием критических моментов, для адвоката все равно найдется работа. Сам процесс оформления ипотеки достаточно сложный и затратный по времени. Ипотечный адвокат оказывает комплексные услуги по сопровождению сделки. Он занимается поиском подходящего объекта недвижимости, проверяя его юридическую чистоту и соответствие условиям кредитора. Затем юрист приступает к сбору пакета документов для составления и заключения ипотечного договора. На данном этапе он обговаривает со своим клиентом все вопросы относительно распределения ипотечных обязательств между членами семьи.

После анализа текста договора, который обычно составляет сам банк, адвокат оценивает возможность внесения или редактирования некоторых условий, противоречащих интересам клиента. Если это невозможно, то адвокат подберет оптимальную программу кредитования.

Само подписание договора требует юридического сопровождения. Необходимо проследить, чтобы сделка прошла в рамках закона и права заемщика не были нарушены. На заключительном этапе адвокат оказывает помощь в регистрации квартиры, купленной в ипотеку, так как и здесь есть несколько нюансов.